El sector industrial de Lima se encuentra en medio de una transformación significativa, que está moldeando su futuro y presentando nuevas oportunidades para el desarrollo de terrenos y locales industriales. Este proceso está siendo impulsado por factores clave como la aprobación del Plan de Desarrollo Metropolitano de Lima 2021-2040 (PLANMET 2040) y proyectos de infraestructura de gran envergadura, entre ellos el Megapuerto de Chancay, el nuevo Aeropuerto Internacional Jorge Chávez y el Muelle Sur del Puerto del Callao. Estas infraestructuras están posicionando a Lima como un centro clave de intercambio, facilitando el ingreso y salida de productos y, por lo tanto, contribuyendo a un dinamismo sin precedentes en el mercado industrial de la capital peruana.
El Impacto de PLANMET 2040 en el Sector Industrial
Uno de los elementos más trascendentales en esta reconfiguración es la implementación de PLANMET 2040, que busca reorganizar y potenciar el uso del suelo en Lima, con una visión a largo plazo que promueve el crecimiento ordenado de la ciudad y sus alrededores. Este plan no solo aborda la expansión urbana, sino que también se enfoca en la diversificación de actividades económicas en distintos puntos de la ciudad, lo que incluye una nueva visión para los terrenos industriales.
En este contexto, el informe de Cushman & Wakefield destaca que las zonas industriales están siendo reconfiguradas, lo que crea oportunidades clave para el sector. Se espera que la demanda de terrenos industriales en Lima y Callao continúe aumentando, dado el impulso de la infraestructura y la proximidad a puntos estratégicos como el puerto y el aeropuerto. Esto puede llevar a un incremento en los precios de las rentas en ciertas áreas, pero también genera la posibilidad de aprovechar las nuevas zonas de desarrollo industrial más asequibles.
La Zona Sur de Lima: Un Hub Industrial Emergente
Según el informe, la zona sur de Lima se mantiene como la región con mayor concentración de áreas industriales, representando un 41.6% del inventario total de terrenos industriales. Distritos como Lurín, Punta Hermosa y Villa María del Triunfo son clave en esta zona. Aunque estas áreas están un poco más alejadas del centro de la ciudad, presentan un alto potencial para el desarrollo industrial debido a la disponibilidad de terrenos a precios más accesibles.
Lurín, por ejemplo, se perfila como un futuro hub de consolidación industrial. A pesar de su lejanía del centro, la zona está atrayendo a industrias que buscan espacios más amplios y económicos. El hecho de que estos terrenos estén más alejados del centro de la ciudad, pero bien conectados a través de infraestructura vial, les permite ser una opción estratégica para la expansión de actividades industriales. Esto también responde a la descentralización del mercado, que está favoreciendo el crecimiento de nuevas áreas industriales fuera de las zonas más congestionadas.
Callao: Rentas Elevadas por su Estrategia Geográfica
El Callao, por su parte, continúa siendo un mercado con rentas más altas debido a su ubicación estratégica. Con un promedio de 4.2 USD/m², el Callao se mantiene como una de las zonas más codiciadas para el sector industrial, gracias a su cercanía con el puerto y el aeropuerto, dos puntos neurálgicos para la logística y el comercio internacional. Las empresas que requieren acceso directo a estos puntos de transporte se ven atraídas por las ventajas logísticas que ofrece esta zona, aunque deben asumir costos más altos en términos de alquileres y compra de terrenos.
La infraestructura del Callao, además de su proximidad a los principales centros de transporte, es un factor que contribuye al aumento de su demanda. Sin embargo, la limitada oferta de terrenos disponibles en esta zona también es un factor que impulsa las rentas hacia arriba, lo que puede generar una presión para las empresas en términos de costos operativos.
Zonas Estratégicas en el Norte y Este de Lima
El informe también menciona el crecimiento de las zonas industriales en el norte y este de Lima, donde se concentra el 67% de la Gran Industria. Estas áreas están orientadas principalmente a industrias que utilizan grandes volúmenes de materia prima y realizan procesos productivos a gran escala. Este crecimiento es un reflejo de la migración de diversas industrias hacia zonas con terrenos más económicos, buscando reducir costos y optimizar sus operaciones.
Por ejemplo, en la zona norte de Lima, los alquileres de locales industriales son más bajos que en otras áreas, con un promedio de 7.9 USD/m², lo que representa una opción atractiva para las empresas que buscan expandir sus operaciones sin los altos costos que implica alquilar en el centro o el Callao. En contraste, zonas como la avenida Faucett y la avenida Argentina en el Callao, pese a tener precios elevados, continúan siendo puntos clave debido a su acceso directo a las principales infraestructuras de transporte.
El cambio hacia el norte y este de Lima también refleja un ajuste en la demanda del mercado industrial, con un enfoque en la optimización de los costos operativos. Sin embargo, para que este desarrollo sea sostenible a largo plazo, es crucial que se acompañe con mejoras en la infraestructura vial y de servicios, que faciliten el traslado de productos y materias primas entre las diferentes zonas industriales y el centro de la ciudad.
El Entorno Macroeconómico y su Influencia en el Sector
El crecimiento proyectado del Producto Bruto Interno (PBI) de Perú para 2024, que se espera sea de un 3.1%, y la inflación controlada, juegan un papel fundamental en la estabilidad del mercado inmobiliario industrial. Estas proyecciones macroeconómicas brindan confianza a los inversionistas, lo que se refleja en un interés creciente por parte de empresas locales e internacionales en el sector industrial de Lima.
El mercado inmobiliario industrial se beneficia directamente de un entorno económico favorable, que facilita la inversión en proyectos de infraestructura y desarrollo. Además, la estabilidad económica permite una mayor competitividad en el sector, impulsando la migración de industrias hacia nuevas áreas de expansión. En este sentido, el informe de Cushman & Wakefield subraya la importancia de mantener este entorno macroeconómico positivo para garantizar que las oportunidades en el mercado inmobiliario industrial puedan materializarse de manera eficiente.
Desafíos y Oportunidades para un Desarrollo Sostenible
A medida que Lima experimenta este proceso de reconfiguración industrial, surgen dos desafíos clave: por un lado, la necesidad de garantizar un desarrollo industrial sostenible que minimice el impacto ambiental y, por otro, la necesidad de alinear los planes urbanos con las crecientes demandas del mercado. La descentralización de la actividad industrial y la mejora de la infraestructura vial son esenciales para asegurar que las nuevas zonas industriales puedan operar de manera eficiente y sin causar congestionamientos en el tráfico y en los servicios.
El desafío radica en cómo manejar el crecimiento del sector industrial sin comprometer la calidad de vida de los residentes en las áreas cercanas. En este sentido, los desarrolladores y las autoridades locales deben colaborar para garantizar que las zonas industriales se desarrollen de manera ordenada, respetando las normativas urbanísticas y de sostenibilidad.
Un Futuro Prometedor para el Mercado Inmobiliario Industrial
En resumen, el futuro del sector industrial en Lima se perfila con grandes oportunidades, pero también con desafíos que deben ser gestionados adecuadamente. La combinación de proyectos de infraestructura clave, como el Megapuerto de Chancay, el nuevo Aeropuerto Internacional Jorge Chávez y el Muelle Sur del Puerto del Callao, junto con el Plan de Desarrollo Metropolitano, está posicionando a Lima como un centro clave para el desarrollo industrial en la región. Sin embargo, es crucial que este crecimiento vaya acompañado de un desarrollo sostenible, que incluya la mejora de la infraestructura vial y la adecuación de los planes urbanos para satisfacer las crecientes demandas del mercado.
A medida que Lima y Callao continúan evolucionando, el sector inmobiliario industrial tendrá un papel fundamental en el desarrollo económico del país, contribuyendo al crecimiento de las industrias y a la generación de empleo en diversas áreas de la capital peruana. Con un entorno económico favorable y una visión estratégica a largo plazo, las oportunidades para el mercado inmobiliario industrial en Lima parecen ser más prometedoras que nunca.