El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú ha presentado un nuevo proyecto de reglamento para la Vivienda de Interés Social (VIS), según lo establece la Resolución Ministerial N.° 008-2025-VIVIENDA. Este reglamento representa un avance significativo en las políticas habitacionales del país, orientado a atender las necesidades de los sectores más vulnerables. Entre las novedades más relevantes se encuentra el reconocimiento de la autoconstrucción y el alquiler como mecanismos importantes de acceso a la vivienda, así como nuevas disposiciones sobre las dimensiones mínimas de los departamentos VIS tanto en Lima como en provincias.
Contexto y justificación
El cambio propuesto por el Ministerio responde, en parte, al fallo del Tribunal Constitucional emitido en 2023 y al auto aclaratorio de 2024, que subrayaron la necesidad de ajustar las políticas habitacionales a las realidades locales. Este nuevo reglamento se alinea con las competencias de las municipalidades provinciales, respetando los parámetros urbanísticos locales y delegando responsabilidades a los gobiernos en cada nivel. Según Aldo Facho Dede, arquitecto y cofundador de la Red Latinoamericana de Urbanistas, el reglamento representa un cambio positivo, ya que refuerza el rol del Ministerio como promotor de la vivienda social.
Reconocimiento de la autoconstrucción
Uno de los aspectos más destacados del reglamento es el reconocimiento de la autoconstrucción como una modalidad clave de acceso a la vivienda en el Perú. Según el artículo 12, se establecen mecanismos para incentivar la formalización, el mejoramiento y la consolidación de las viviendas autoconstruidas. Esto incluye la provisión de asistencia técnica para garantizar calidad estructural, sostenibilidad ambiental y habitabilidad.
El arquitecto Facho indicó que más del 80% de las viviendas en el Perú son autoconstruidas, muchas de ellas sin supervisión técnica. Esto ha generado un parque habitacional de alto riesgo. Bajo el nuevo reglamento, el acceso a subsidios o créditos del Fondo MiVivienda estará condicionado a la intervención profesional de arquitectos e ingenieros. Esto permitirá elevar los estándares de calidad y seguridad en estas construcciones, reduciendo su vulnerabilidad ante desastres naturales.
Impulso a la vivienda de alquiler
El reglamento también promueve la vivienda de alquiler como una alternativa digna y accesible. Si bien el bono Renta Joven ya existía, su impacto ha sido limitado por la falta de oferta adecuada. Según el artículo 10 del nuevo reglamento, se fortalecerá esta modalidad mediante subsidios dirigidos tanto a la producción de viviendas para alquiler como al arrendamiento. Además, se introducirán mecanismos de fiscalización para garantizar que estas viviendas cumplan con estándares de calidad y precios justos.
En el Perú, la vivienda de alquiler ha sido principalmente informal, con familias construyendo pisos adicionales para arrendar. Sin embargo, esta práctica ha generado una oferta precaria y sin regulación. La implementación de mecanismos de certificación propuestos por el reglamento busca evitar que estas viviendas perpetúen condiciones de precariedad habitacional.
Dimensiones mínimas de las viviendas VIS
Una de las disposiciones más discutidas es la redefinición de las dimensiones mínimas para las Viviendas de Interés Social. El reglamento establece que los departamentos deben contar con un área mínima de 40 metros cuadrados, mientras que las viviendas unifamiliares en lote propio deben tener al menos 35 metros cuadrados. Esta medida busca garantizar la dignidad habitacional y la funcionalidad de los espacios.
Aldo Facho destacó que esta disposición refuerza la idea de que la vivienda social debe cumplir con estándares equivalentes a cualquier otra vivienda. Sin embargo, advirtió que esto podría incrementar los costos de producción, lo que requeriría un aumento en los subsidios del Fondo MiVivienda, como el Bono Habitacional Familiar o el Bono Buen Pagador, para garantizar su accesibilidad a las familias más vulnerables.
Fiscalización y descentralización
El artículo 16 del reglamento asigna al Ministerio de Vivienda la responsabilidad de fiscalizar el cumplimiento de los objetivos de las Viviendas de Interés Social. Sin embargo, Facho señaló que la capacidad del Ministerio para llevar a cabo esta tarea es limitada debido a su concentración en Lima. Por ello, recomendó delegar estas funciones a los municipios distritales y provinciales, junto con los recursos necesarios para contratar personal capacitado.
Además, el reglamento enfatiza la necesidad de actualizar los parámetros urbanísticos a nivel local para facilitar el desarrollo de viviendas sociales. Actualmente, muchos distritos de Lima Metropolitana y el Callao operan bajo planes de zonificación con más de 20 años de antigüedad, lo que limita el aprovechamiento eficiente del suelo. La descentralización permitiría una supervisión más efectiva y garantizaría que las viviendas sean utilizadas según su propósito original.
Transiciones para proyectos existentes
El reglamento incluye una disposición transitoria que permite que los proyectos de Vivienda de Interés Social en trámite continúen rigiéndose por la normativa anterior. Esto busca evitar interrupciones en los proyectos ya iniciados, mientras se implementan las nuevas disposiciones. Sin embargo, Facho advirtió que algunos desarrolladores inmobiliarios podrían enfrentar retos adicionales debido a la eliminación de parámetros especiales que facilitaban la construcción de viviendas sociales.
El nuevo reglamento para la Vivienda de Interés Social en el Perú representa un paso importante hacia la inclusión habitacional. Al reconocer la autoconstrucción y el alquiler como modalidades lícitas de acceso a la vivienda, y al establecer estándares mínimos de calidad y habitabilidad, el Ministerio de Vivienda busca atender las necesidades de los sectores más vulnerables. No obstante, el éxito de estas medidas dependerá de la capacidad del Ministerio y de los gobiernos locales para implementarlas de manera efectiva y coordinada, garantizando que los cambios legislativos se traduzcan en mejoras tangibles para la población.