El Gobierno peruano ha promulgado la Ley de Arrendamiento Justo, una reforma histórica que modifica la forma en que los propietarios tributarán por los ingresos de alquiler de inmuebles a partir de 2026. Con la publicación de la Ley Nº 32430 el 21 de agosto de 2025, se establece que los arrendadores solo deberán pagar el 5% del Impuesto a la Renta cuando efectivamente reciban el pago del alquiler, dejando atrás el criterio del devengo que obligaba a tributar incluso por rentas impagas.
Un alivio para miles de propietarios
La medida supone un cambio sustancial en la política tributaria peruana. Hasta 2025, los contribuyentes de rentas de primera categoría —aquellas derivadas del alquiler de bienes inmuebles— estaban obligados a declarar y pagar impuestos por ingresos que muchas veces no lograban cobrar de sus inquilinos, generando una carga injusta para miles de familias.
Con la nueva normativa, los ingresos solo se imputarán al ejercicio gravable en el año en que se perciban efectivamente. En palabras del tributarista Rafo Inurritegui, este cambio “representa un principio de justicia fiscal que se hace realidad: no más tributos por ingresos no percibidos”.
No obstante, Inurritegui advierte que los contribuyentes deben regularizar cualquier omisión tributaria correspondiente a los años previos, antes de que culmine 2025, a fin de evitar multas e intereses, pues la SUNAT mantendrá su estricta fiscalización sobre periodos no prescritos.
Alcance limitado a personas naturales
La Ley Nº 32430 establece que el beneficio solo será aplicable a personas naturales. Las empresas y personas jurídicas continuarán sujetas al principio del devengo, es decir, tendrán que declarar y pagar impuestos por los ingresos generados aunque no se hayan cobrado. Esta distinción busca mantener la simetría en la tributación empresarial y evitar distorsiones en la recaudación fiscal.
El Ejecutivo tiene un plazo de 90 días calendario para adecuar el reglamento a la nueva normativa. Según cifras oficiales, alrededor del 22% de las viviendas urbanas en Lima se encuentran bajo régimen de alquiler, un sector donde hasta ahora los propietarios enfrentaban la paradoja de pagar tributos por rentas que nunca llegaban a recibir.
Airbnb y el alquiler turístico en la mira
En paralelo, el Congreso de la República viene discutiendo nuevas reglas para el arrendamiento turístico a través de plataformas digitales como Airbnb, un mercado que según Forbes contaba con 45.000 propiedades activas en Perú al 2023.
La Comisión de Comercio Exterior y Turismo aprobó un dictamen basado en diversos proyectos de ley (5467/2022-CR, 9084/2024-CR y 9362/2024-CR), que propone la creación del Registro Digital del Arrendamiento Turístico (REDAT), de inscripción obligatoria para todos los anfitriones que ofrezcan alquileres temporales.
El texto, que será sometido a votación en el Pleno, contempla multas escalonadas de hasta 7 UIT, diferenciadas según se trate de personas naturales o pequeñas empresas, además de sanciones que van desde advertencias hasta penalidades económicas. También elimina la posibilidad de colocar carteles que simulen establecimientos hoteleros y establece contratos de hasta 90 días bajo la figura de “arrendamiento turístico”, independiente de la zonificación y sin las mismas regulaciones que los hoteles.
La propuesta introduce, además, disposiciones para prevenir la explotación sexual de menores, pero mantiene la posibilidad de que el Estado promocione los alquileres registrados, lo que ha generado críticas de parte de las asociaciones hoteleras, que exigen una regulación más estricta para nivelar la competencia.
Una reforma con impacto económico y social
El arrendamiento justo marca un hito en materia tributaria al poner fin a una situación que durante años fue cuestionada como injusta para miles de arrendadores. A su vez, la discusión sobre el mercado de alquileres turísticos abre un nuevo frente regulatorio en un sector en constante expansión.
Mientras los propietarios celebran la eliminación del impuesto sobre rentas no cobradas, el país se prepara para un debate más amplio sobre el equilibrio entre fomentar nuevas formas de alojamiento y garantizar reglas claras que aseguren una competencia leal y justa.