Comprar una casa en Lima no termina con el acuerdo de precio: para ser dueño legal debes pasar por la notaría, pagar la alcabala, inscribir el inmueble en SUNARP y cumplir otros pasos formales. En conjunto, estos trámites y costos adicionales pueden representar entre 6% y 9% del valor de la propiedad si la compró con crédito hipotecario, o entre 4.5% y 7% si es al contado.
La regla práctica es simple: el comprador asume la mayoría de gastos notariales y registrales, mientras que el vendedor se encarga de entregar la propiedad libre de cargas y con documentos al día.
¿Qué son los gastos notariales y qué incluyen?
Los gastos notariales son los honorarios que cobra una notaría por formalizar la compraventa mediante una escritura pública. Incluye:
- Redacción o revisión de la minuta de compraventa (si la notaría se encarga)
- Elevación a escritura pública del contrato
- Legalización de firmas y verificación de identidad (biométrico, si es necesario)
- Certificación de documentos y copias certificadas
- Derivación del parte notarial a SUNARP para inscripción
El costo depende del valor del inmueble, la complejidad del contrato y la notaría elegida. Cada notaría tiene sus tarifas, por lo que es válido cotizar con varios.
¿Cuánto cuestan los gastos notariales en Lima?
En promedio, los gastos notariales representan 0.5% a 1% del valor del inmueble.
Ejemplos referenciales:
| Valor del inmueble | Gastos notariales (0.5%–1%) |
|---|---|
| S/ 250,000 | S/ 1,250 – S/ 2,500 |
| S/ 350,000 | S/ 1,750 – S/ 3,500 |
| S/ 450,000 | S/ 2,250 – S/ 4,500 |
Algunas referencias indican que los gastos notariales pueden oscilar entre S/ 600 y S/ 3,000 en operaciones estándar, y llegar hasta S/ 5,000 en casos más complejos o de alto valor.
Para la minuta (documento redactado por abogado), si la notaría la elabora, su costo adicional puede estar entre S/ 600 y S/ 2,000, dependiendo de extensión y complejidad.
Gastos registrales: inscribir la propiedad en SUNARP
Los gastos registrales son los pagos por inscribir la propiedad a tu nombre en la SUNARP. Sin este paso, no eres propietario frente a terceros aunque ya hayas pagado el inmueble.
Qué incluyen
- Derechos de inscripción por la parte notarial
- Pago por el título registral
- Búsqueda registral para confirmar que el inmueble está libre de cargas
Costo de inscripción
En operaciones estándar, los gastos registrales suelen estar entre S/ 500 y S/ 1,000. En propiedades de mayor valor, el monto puede variar según las tablas registrales vigentes.
La SUNARP tiene una calculadora registral en línea para estimar el valor de los derechos registrales según el valor del inmueble.
Impuesto de Alcabala: el costo más grande
El Impuesto de Alcabala es el gasto más significativo al comprar una casa usada en Perú. Se aplica en todas las compraventas de inmuebles, salvo en casos de primera venta (proyectos de estreno de empresa constructora).
¿Cuánto se paga?
La alcabala es del 3% sobre el valor de transferencia, descontando las primeras 10 UIT. La UIT 2026 es de S/ 5,150, por lo que las 10 UIT equivalen a S/ 51,500 no afectos.
Fórmula de cálculo:
Alcabala=3%×(Valor de venta−10 UIT)
Ejemplos:
| Valor de venta | Base imponible | Alcabala (3%) |
|---|---|---|
| S/ 250,000 | 250,000 – 51,500 = 198,500 | S/ 5,955 |
| S/ 350,000 | 350,000 – 51,500 = 298,500 | S/ 8,955 |
| S/ 450,000 | 450,000 – 51,500 = 398,500 | S/ 11,955 |
Este impuesto se paga ante la municipalidad distrital (en Lima, ante el SAT). El plazo es de 30 días hábiles después de la firma de la escritura pública.
El comprador normalmente asume la alcabala, salvo que se negocie lo contrario.
Checklist de trámites paso a paso
Paso 1: verificar la propiedad en SUNARP
Antes de comprometerte a comprar:
- Revisa la partida registral o el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) en SUNARP.
- Verifica que el inmueble esté registrado a nombre del vendedor.
- Confirma que no haya gravámenes, hipotecas, embargos o litigios vigentes.
Puedes obtener la copia literal de la partida electrónica en las oficinas de SUNARP o en línea.
Paso 2: revisar documentos municipales
Solicita en la municipalidad del distrito:
- Hoja Resumen (HR) y Predio Urbano (PU)
- Certificado de no adeudo de arbitrios y predial
- Confirmación de que predio y servicios públicos estén al día hasta el mes de la transacción
El impuesto predial del año de la compra debe estar pagado completamente.
Paso 3: redactar y firmar la minuta de compraventa
La minuta es el documento legal que resume el acuerdo entre comprador y vendedor. Debe:
- Identificar claramente a las partes
- Describir el inmueble (partida registral, dirección, área)
- Establecer el precio y la forma de pago
- Detallar plazos, responsabilidades y condiciones
Recomendación: contrata a un abogado para redactar o revisar la minuta. Es un costo inicial que protege toda la operación.
Si decides que la notaría redacte la minuta, su costo adicional puede estar entre S/ 600 y S/ 2,000.
Paso 4: bloqueo registral
Una vez firmada la minuta, solicita pornotaría el bloqueo registral de la propiedad en SUNARP. Esto reserva el inmueble y evita que sea vendido a otra persona mientras se completa el proceso.
El bloqueo suele durar hasta la firma de la escritura pública.
Paso 5: firma de la escritura pública ante notario
Con la minuta y el bloqueo registral activos, se eleva el acuerdo a escritura pública ante notario. En este acto:
- Comprador y vendedor firman ante el notario.
- Se verifica la identidad (biométrico, si es necesario).
- El notario emite el parte notarial para proceder con la inscripción en SUNARP.
La firma debe realizarse en notaría elegida por las partes; puedes cotizar con varias notarías para comparar tarifas.
Paso 6: pago de alcabala
Después de la escritura, debes pagar la alcabala ante la municipalidad (SAT en Lima). El plazo es de 30 días hábiles tras la firma.
Necesitarás:
- Escritura pública o copia simple
- Formulario de declaración de alcabala
- Comprobante de pago del impuesto
Paso 7: inscripción en SUNARP
Post-firma, el notario envía el parte notarial a SUNARP para inscribir la compra a tu nombre.
- Tiempo estimado: 5 a 15 días hábiles.
- Entrega de documentos: escritura pública, parte notarial, identificaciones, pago de derechos registrales.
Una vez inscrita, la propiedad queda oficialmente a tu nombre y puedes solicitar el nuevo CRI.
Paso 8: inscripción como nuevo propietario en la municipalidad
Finalmente, inscríbete como nuevo propietario en el área de rentas de la municipalidad correspondiente. Esto te permite:
- Recibir los recibos de predial a tu nombre
- Gestionar servicios y trámites municipales como propietario
Otros gastos adicionales a considerar
Tasación de la propiedad
Si compras con crédito hipotecario, el banco suele exigir una tasación profesional.
- Costo en Lima: S/ 350 – S/ 600, dependiendo de la empresa y tipo de inmueble.
- Algunos bancos incluyen la tasación en los gastos iniciales del crédito; verifica antes de asumir el costo.
Gastos del crédito hipotecario
Si financias con banco, además de los gastos notariales ordinarios, pagarás:
- Escritura del préstamo hipotecario (notarización adicional)
- Inscripción del gravamen a favor del banco
- Seguro de desgravamen (generalmente incluido en las cuotas, no en gastos iniciales)
El costo notarial adicional por hipoteca puede incrementar los gastos totales en unos S/ 500 – S/ 1,500 adicionales.
Seguro de propiedad
Aunque no es obligatorio, es recomendable contratar un seguro de propiedad (incendio, sismo, robo, etc.).
Gastos de mudanza y adaptaciones
Estos no son trámites legales, pero impactan tu presupuesto:
- Mudanza dentro de Lima: S/ 500 – S/ 1,500
- Pintura, reparaciones menores: S/ 300 – S/ 2,000
- Remodelación ligera de departamento usado: S/ 3,000 – S/ 8,000
Resumen de costos al comprar una casa en Lima
Total estimado de gastos (sin remodelación): entre 4.5% y 7% del valor de la propiedad si es al contado, o entre 6% y 9% si tienes crédito hipotecario.
¿Quién paga qué?
Tradicionalmente en Lima:
Esto puede negociarse, pero lo común en el mercado es que el comprador asuma los costos de formalización.
Consejos finales para no llevarse sorpresas
- Cotiza notarías: compara tarifas de escritura, minuta y registro.
- No te fíes solo del precio: revisa quenotaría tiene buena reputación y claridad en lo que incluye.
- Pide un presupuesto previo con partida clara: minuta, escritura, legalizaciones, copias, envío a SUNARP, etc.
- Considera la alcabala desde el inicio: es el gasto más grande después del precio.
- Revisa que el inmueble esté libre de cargas antes de pagar nada.
Comprar una casa en Lima sin sorpresas requiere planificar no solo el precio del inmueble, sino también los gastos notariales, registrales, alcabala y los tiempos de los trámites. Si losconsideras desde el comienzo, evitas apuros financieros y aseguras una transacción legalmente blindada.